Herramienta
Rendimiento de una propiedad en renta
Calcula el rendimiento real de un inmueble que rentas o piensas comprar para rentar: flujo neto después de gastos y cap rate.
Cap rate (rendimiento neto)
—
Flujo neto anual entre el valor del inmueble
Renta bruta anual—
Pérdida por vacancia—
Gastos anuales—
Flujo neto anual (NOI)—
Rendimiento bruto—
Supuestos y método
- Cap rate = flujo neto operativo anual (renta − vacancia − gastos) ÷ valor del inmueble. No considera crédito ni plusvalía.
- La renta es ingreso acumulable: ISR por arrendamiento (con deducción opcional de 35% —“deducción ciega”— art. 115 LISR) e IVA solo en locales comerciales; no está restado aquí.
- Incluye en gastos: predial, mantenimiento, seguros, administración y cuotas; son los que más erosionan el rendimiento.
- Compara el cap rate contra alternativas líquidas (p. ej. CETES) recordando que el inmueble añade plusvalía potencial pero también iliquidez y riesgo de vacancia.
Preguntas frecuentes
Lo esencial, en corto
¿Qué es un buen cap rate en México?
Depende de plaza y tipo de inmueble: residencial suele rondar niveles bajos y estables; comercial e industrial pagan más a cambio de mayor riesgo de vacancia. Más que un número mágico, compáralo contra la tasa libre de riesgo y exige premio por iliquidez.
¿Por qué separar rendimiento bruto y neto?
Porque la vacancia y los gastos se comen una parte relevante de la renta. El bruto (renta anual ÷ valor) luce bien en los anuncios; las decisiones se toman con el neto.
¿Y los impuestos del arrendador?
La renta paga ISR (persona física: capítulo de arrendamiento, con deducción ciega de 35% si te conviene) y en locales comerciales IVA. El cap rate aquí es antes de impuestos; réstalos según tu régimen.
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